Основные вопросы и ответы, связанные с недвижимостью в Дубае и ее покупкой.

1. Могут ли иностранные компании приобретать не­движимость в Дубае?
  Да. Статья 4 Закона о регистрации собственности гласит, что иностранным лицам разрешается получать право пользоваться и обладать собственностью без ограничений во времени (владение собственностью на основе фригольда) и/или право пользоваться и обла­дать собственностью в течение периода, не превышаю­щего 99 лет, внутри обозначенных территорий в Дубае.

2. Какой вид соглашений заключают стороны при сделках с недвижимостью, расположенной на не-обозначенных территориях?
  Статья 26 Закона о регистрации собственности гласит, что «любое соглашение или положение, которое про­тиворечит статьям закона, должно быть аннулировано; таким же образом следует обходиться с любым ратифи­цированным соглашением или положением, которое подразумевает обхождение статей закона». Кроме того, иностранные граждане не могут легально владеть не­движимостью на необозначенных территориях. Иностранные граждане должны заключать лизинговые соглашения для недвижимости на необозначенных территориях. Земельный департамент Дубая, впрочем, указывает, что такие лизинговые сделки не будут реги­стрироваться в этом ведомстве. Земельный департа­мент Дубая будет регистрировать долгосрочный лизинг на обозначенных территориях в пользу иностранцев. Такие долгосрочные права лизхольда должны реги­стрироваться в Земельном департаменте Дубая, если они применяются против третьих сторон.

3. Обязательно ли регистрировать права на собствен­ность в Дубае?
  Да. По Закону о регистрации собственности, регистрация собственности рассматривается как окончательное доказательство владения (за исключением признания недействительности в случаях мошенничества). Бо­лее того, Закон о регистрации собственности требует регистрации, если владелец собственности позднее за­явил о правах на любую другую собственность против других сторон.

4. Когда иностранный гражданин может зарегистри­ровать право на собственность в Дубае в Земель­ном департаменте?
  Несколько месяцев назад главные застройщики по­могали своим покупателям с регистрацией,создавая расписание для этой процедуры. Любому покупателю недвижимости внутри обозначенных территорий Дубая позволялось приходить в отделение по сделкам Зе­мельного департамента для совершения всех платежей, относящихся к собственности. Права регистрируются на имя покупателя после оплаты всех требуемых от­числений и подачи всех необходимых документов в отделение по сделкам.

5. Какие документы требуются для регистрации прав в Земельном департаменте Дубая?
  Требуются следующие документы:
Копия оригинального документа, устанавливающего право на собственность;
Копии карт, соответствующего плана и чертежей и сер­тификатов о завершении строительства;
Копия договора купли-продажи, в котором ясно опре­делена стоимость покупки, любые дополнительные до­говоры купли-продажи или соглашения о переуступке Оригинал и копия паспорта покупателя;
Письмо от соответствующего банка/фи­нансовой организации (в случае, если собственность была заложена);
Письмо от продавца.
  Когда покупателем является компания, она должна предоставить всю свою документацию (включая ме­морандум и устав юридического лица), надлежащим образом заверенную и легализованную, доверенность на уполномоченного представителя компании, над­лежащим образом нотариально засвидетельствован­ную, копию паспорта уполномоченного представителя компании.
  В настоящее время Земельный департамент Дубая берет плату в размере 2% от стоимости собственности в качестве оплаты за регистрацию. Эта сумма (теорети­чески) должна делиться поровну между покупателем и продавцом, хотя большинство договоров купли-про­дажи предписывают покупателю платить регистраци­онную плату самостоятельно. Требования, выплаты и процедуры могут изменяться по выбору Земельного департамента Дубая.

6. Когда покупатель выплатит застройщику регистра­ционную плату за регистрацию переноса собственности, будет ли взиматься Земельным департа­ментом Дубая дополнительная плата во время регистрации прав?
  В отсутствие любого формального регистра собствен­ности застройщики поначалу действовали как проме­жуточные регистрационные бюро и регистрировали передачу собственности в рамках своего внутреннего регистра за номинальную плату. Следовательно, за­стройщики могут позволять передачу собственности до завершения строительства здания (вместе с пере­уступкой договора купли-продажи). Впрочем, после принятия Закона о регистрации собственности, только Земельный департамент Дубая уполномочен регистри­ровать права собственности и давать официальное право на собственность на территории Дубая.
  Такая ре­гистрация — единственная доступная в настоящее вре­мя после завершения строительства объекта недвижи­мости, и потому застройщики продолжают действовать как «регистрационные бюро» до момента завершения строительства здания. По существу, все виды применяе­мых выплат, как предписывает Земельный департамент Дубая, должны выплачиваться сторонами за регистра­цию права или другого распоряжения собственностью вне зависимости от того, какие выплаты совершали за­стройщики перед тем, как стала доступна регистрация в Земельном департаменте.

7. Может ли третья сторона иметь доступ к Регистру собственности в Земельном департаменте Дубая?
  Заинтересованная сторона может иметь доступ к Ре­гистру собственности и может получить сертифициро­ванную копию (за номинальную плату, установленную Земельным департаментом), при условии, что запраши­вающий может доказать Земельному департаменту, что он имеет законные основания для того, чтобы просить предоставить доступ к Регистру собственности.

8. Какие защитные меры предпринимаются в Дубае для обеспечения безопасности и защиты денежных средств покупателя во время строительства про­екта?
  Закон Дубая №8 от 2007 года (Закон о счетах условного депонирования) был принят с тем, чтобы предоставить особую защиту покупателям непостроенной недвижимо­сти. Закон предусматривает создание счетов условного депонирования между застройщиками и доверенными лицами, одобренными Земельным департаментом Дубая в соответствии с непостроенными проектами. Особые индивидуальные соглашения о счетах условного депони­ровании будут подробно описывать меры защиты, которые обеспечиваются покупателям непостроенного объекта недвижимости. Покупатели, размещающие деньги на таких счетах, смогут просматривать информацию о счете. Более того, застройщики должны регистрироваться в Земельном департаменте. Застройщики и доверенные лица должны вести себя максимально честно, как того требует Закон о счетах условного депонирования. Если застройщики или доверенные лица нарушают условия Закона (включая мо­шеннические действия или незаконное присвоение денежных средств), им грозит ряд наказаний, включая большой штраф и тюремное заключение.

9. Какие обязанности имеет застройщик по своевремен­ному завершению строительства и сдаче недвижимо­сти?
  Эти обязанности оговариваются в договоре купли-про­дажи (или, как вариант, в лизинговом соглашении). Если собственность еще не построена, соглашение обычно ука­зывает ожидаемые сроки сдачи объекта в эксплуатацию, и, как правило, позволяет застройщику право немного отодвинуть эту дату. На рынке существуют некоторые виды договоров, где застройщик обязуется выплатить про­центы, если сдача объекта откладывается, и даже иногда предоставляют право аннулировать договор, если произо­шла значительная задержка. Однако эти меры не всегда доступны. Как и во многих других юрисдикциях, покупа­тели должны быть готовы к возможным задержкам, когда ведется строительство недвижимых объектов.

10. Какие предоставляются гарантии для покрытия дефек­тов собственности?
  Это так же оговаривается в соглашении, но, как правило, застройщики в Дубае исправляют основные дефекты в течение одногодичного периода. Согласно Гражданскому кодексу, инженеры-строители и консультанты несут ответ­ственность за дефекты конструкции на протяжении десяти лет (так называемый «период десятилетней ответствен­ности»). В грядущем законе Strata Title Law десятилетний период ответственности может быть введен для застрой­щиков в отношении дефектов собственности.

11. Предоставляет ли Закон о регистрации собственности особые условия исполнения соглашения?
  Статья 10 Закона о регистрации собственности гласит: в случае, когда продавец не выполняет свои договорные обязательства по передаче собственности покупателю, по­купатель может требовать только возмещения понесенных им убытков.

12. Какие меры может предпринимать покупатель против застройщика, если застройщик не выполнил обяза­тельств во время гарантийного периода?
  Покупателю следует предпринимать меры в соответствии с условиями договора купли-продажи. Некоторые догово­ры позволяют добиваться защиты в судах Дубая, а другие предписывают затевать арбитражное разбирательство, которое может предложить более эффективные методы разрешения спора. Важно знать, что гражданские процес­сы и дела в Дубае не позволяют подавать групповые иски; поэтому покупатели, которые имеют претензии к застрой­щикам, должны подавать свои жалобы индивидуально.

13. Что такое плата за обслуживание и как она рассчи­тывается?
  Плата за обслуживание — это сбор, взимаемый за содер­жание общественных территорий и удобств сообщества или здания и за обеспечение управления и админи­стрирования. Во многих новых объектах недвижимой собственности и жилых строениях в Дубае плата за обслуживание взимается с владельцев ассоциациями совладельцев и собирается менеджером, назначенным ассоциацией. В ситуациях с лизингом эта плата обычно выплачивается арендодателю. Положения в грядущем законе Strata Title Law будут предусматривать такие выплаты ежегодно. Они будут выплачиваться ассоци­ациям совладельцев для обеспечения прозрачности и для облегчения регуляции ассоциацией совладельцев общественных территорий, удобств и строений.
  Некоторые лизинговые соглашения и договоры куп­ли-продажи устанавливают особую плату за сервисы и предусматривают ежегодный рост этих выплат. Хотя во многих соглашениях плата за сервисы основывается на фактических расходах. Арендодатель, застройщик или ассоциация совладельцев (в зависимости от об­стоятельств) записывает все расходы на содержание, управление и администрирование. Затем каждый вла­делец выплачивает свою часть платежей, основываясь на пропорции размера расходов его собственности к общественной территории.
  Плата за обслуживание в Дубае колеблется в широких пределах — от 4 до 20 дирхамов за квадратный фут в год, в зависимости от территории и благоустроенности собственности. Большие сообщества строений также взимают ежегодную «общественную плату» с владель­цев, обычно она выплачивается главному застройщику проекта. Во многих строениях общественная плата выплачивается главному застройщику за содержание общественных удобств, доступных на территории зда­ния. Туда может входить плата за освещение, пешеход­ные дорожки, озелененные территории, дороги и места для отдыха и развлечений. Такая плата сродни муни­ципальному или коммунальному налогу, взимаемому в большинстве юрисдикций Запада. Декларация жилого сообщества должна уточнять выплату общественных платежей.

14. Может ли владелец передавать, продавать или переуступать собственность?
  Это зависит от того, было ли уже зарегистрировано или нет право собственности в Земельном департаменте Дубая. Если такая регистрация уже была произведена, возможна прямая продажа или передача, которая вле­чет за собой изменение имени владельца в регистра­ции. Именно таким образом такие транзакции осущест­вляются во многих юрисдикциях мира.
  Права на многие объекты собственности, включая собственность, приобретенную негражданами ОАЭ и негражданами стран Персидского залива, еще не зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая. В таких случаях возможна только переуступка, то есть, текущий владелец недвижимости переуступает свои права, долю в продажах и договор покупки новому владельцу. Договорные обещания застройщика о регистрации права на собственность в Земельном департаменте Дубая передаются новому владельцу. Как правило, застройщики фиксируют эти переуступки в своих внутренних регистрах. Переуступка может повлечь за собой посещение офиса застройщика, предоставление соглашения о переуступке, а также внесение сведений о новом владельце во внутреннюю регистрационную систему застройщика. За это с застройщиков часто взимается административная плата, которая обычно составляет от 1% до 2% от общей стоимости покупки. Когда переуступка рассматривается, важно просмотреть условия договора купли-продажи и/или обратиться за советом к юристу. В некоторых случаях застройщик свободно позволяет совершать переуступку, но в некоторых случаях такие процедуры могут быть запрещены или строго контролируются. Нарушение условий соглашения может привести к тому, что застройщик предпримет принудительные меры.

15. Может ли покупатель добиться банковского финансирования его собственности, когда его право собственности еще не зарегистрировано в Земельном департаменте Дубая?
  Во многих юрисдикциях банки требуют доказательств того, что покупатель зарегистрировал права в соответствующих ведомствах, перед тем как на это право может быть выдан заем. До последнего времени в Дубае банки и финансовые учреждения крайне неохотно предоставляли финансирование для покупателей жилой недвижимости. Однако в результате быстрого развития дубайского рынка недвижимости и под давлением покупателей (при поддержке застройщиков), добивающихся кредитов на приобретение собственности, банки агрессивно завоевали данный рынок. По существу, эти банки берут на себя защиту прав, которые покупатели имеют по условиям своих договоров купли-продажи, полагаясь на репутацию застройщиков, заключают с застройщиками договоры о взаимопонимании. Банки добиваются договорных гарантий от покупателей и застройщиков, согласно которым застройщик не будет регистрировать права третьих сторон на собственность вне зависимости от того, отклонит или одобрит банк заявку на заем. Застройщик также получит заем на собственность, зарегистрированную документом о передаче прав, как только такая регистрация станет доступна. Впрочем, не все застройщики могут предлагать займы. Как правило, они предлагаются только теми застройщиками, которые имеют прочные связи с банком.

16. Какими налогами и выплатами обычно облагается приобретение собственности в Дубае?
  Перед завершением процесса регистрации в Земельном департаменте Дубая застройщик определяет собственные платежи на продажу, покупку или передачу собственности. В сущности, везде размер таких выплат колеблется между 1% и 2% от начальной и текущей покупной цены собственности. Эта плата взимается как административный взнос за регистрацию передачи собственности в документах застройщика. В настоящее время Земельный департамент допускает регистрацию права собственности, и покупатели должны платить за регистрацию собственности и выпуск документов о передаче такого права. Установленный размер этой выплаты составляет 2% от покупной цены — 1% выплачивает покупатель, и 1 % — продавец. Одни застройщики соглашаются выплачивать предписанный 1 %. Другие же компании настаивают на том, что покупатель сам должен платить за регистрацию собственности 2% от покупной цены. Покупатели также обязаны платить номинальную плату за выпуск плана и плату за осведомленность. Недавно Дубай также стал взимать ежегодную плату за проживание с неграждан ОАЭ, которая составляет 0,5% от самой последней цены продажи соответствующей собственности. Когда владельцы предпочитают сдавать свою недвижимость в аренду, плата за проживание рассчитывается как 5% от суммы годовой аренды. Эти выплаты собираются посредством ежемесячных счетов, выставляемых Управлением электроснабжения и водоснабжения Дубая.






В материалах этого раздела были использованы фрагменты статьи, написанной Саладином Аль Джурфом и Бьянкой Грасиас — юристами компании Hadef Al Dhariri&Associates.